Eine Immobilie wird dann zu einer lohnenden Kapitalanlage, wenn sie sowohl eine solide Rendite als auch eine hohe Sicherheit bietet. Dabei spielen mehrere Faktoren eine entscheidende Rolle.
1. Standort: Stadt und Lage – Der wichtigste Faktor
Eine gute Lage ist ausschlaggebend für den langfristigen Wert einer Immobilie. Doch nicht nur der Stadtteil oder das direkte Umfeld sind relevant – auch die Wahl der Stadt selbst ist von zentraler Bedeutung.
Welche Stadt eignet sich für Immobilieninvestitionen?
Nicht jede Stadt ist für Kapitalanleger gleichermaßen attraktiv. Entscheidend sind:
Bevölkerungswachstum: Städte mit steigenden Einwohnerzahlen bieten langfristig höhere Mietnachfrage und steigende Immobilienpreise.
Wirtschaftsstärke und Arbeitsmarkt: In wirtschaftsstarken Städten mit hoher Beschäftigungsquote (z. B. München, Frankfurt, Hamburg) sind Mieten stabil und Immobilien gefragt.
Infrastruktur & Lebensqualität: Gute Verkehrsanbindungen, Bildungseinrichtungen, Freizeitmöglichkeiten und Sicherheit erhöhen die Attraktivität.
Marktsättigung & Kaufpreisniveau: Sehr teure Städte wie München oder Hamburg haben oft geringere Mietrenditen, während aufstrebende Mittelstädte (z. B. Leipzig, Mannheim) noch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
2. Mikrolage innerhalb der Stadt
Innerhalb der gewählten Stadt spielt die Lage des Objekts eine ebenso große Rolle:
Innenstadt vs. Randlage: Zentrale Lagen haben oft höhere Kaufpreise, während Randlagen möglicherweise bessere Mietrenditen bieten.
Entwicklungspotenzial: Stadtteile, die durch Infrastrukturprojekte oder Stadtentwicklungskonzepte aufgewertet werden, haben höhere Wertsteigerungschancen.
Soziale Struktur: Die Nachbarschaft und das Mieterklientel beeinflussen die Mietstabilität.
3. Mietrendite und Wirtschaftlichkeit
Eine Immobilie muss sich finanziell lohnen. Dafür ist die Mietrendite entscheidend.
Bruttorendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettorendite: Jahresnettomiete (abzüglich Kosten) ÷ Kaufpreis × 100
Orientierungswerte:
Top-Städte (z. B. München, Hamburg): Oft 2–3 % Bruttorendite (hohe Wertsteigerung, aber niedrige Anfangsrendite).
Mittelgroße Städte (z. B. Leipzig, Hannover): 4–5 % Bruttorendite (gute Balance aus Mietrendite und Wertsteigerung).
B- & C-Städte (z. B. Chemnitz, Magdeburg): Teilweise über 6 %, aber mit höherem Risiko.
4. Wertsteigerungspotenzial
Neben der laufenden Mietrendite kann der Immobilienwert steigen. Folgende Faktoren erhöhen die Chancen auf Wertzuwachs:
Wirtschaftswachstum der Stadt (z. B. starke Unternehmensansiedlungen).
Große Infrastrukturprojekte (z. B. neue Bahnhöfe, Flughafenerweiterung, Autobahnanbindung).
Stadtentwicklungskonzepte (z. B. Aufwertung durch neue Grünflächen, Sanierungsprogramme).
5. Zustand der Immobilie
Der Zustand beeinflusst sowohl laufende Kosten als auch die Wertentwicklung.
Neubauten oder kernsanierte Objekte: Geringe Instandhaltungskosten, aber höhere Kaufpreise.
Ältere Immobilien: Günstiger im Kauf, aber mit möglichem Renovierungsstau – hier ist eine detaillierte Prüfung der Substanz nötig.
6. Mietnachfrage und Marktentwicklung
Die Vermietbarkeit einer Immobilie hängt davon ab, ob es genug Nachfrage gibt. Wichtige Faktoren:
Demografische Entwicklung (wachsende vs. schrumpfende Städte).
Mietpreisentwicklung (steigende Mieten sichern langfristige Erträge).
Leerstandsquote (niedrige Leerstände bedeuten hohe Nachfrage).
7. Steuerliche Vorteile für Kapitalanleger
Immobilien bieten interessante steuerliche Vorteile:
Abschreibungen (AfA): 2 % jährliche Abschreibung für Gebäude (bei Neubauten über 50 Jahre).
Denkmalimmobilien & Sanierungsobjekte: Bis zu 9 % AfA in den ersten 8 Jahren möglich.
Werbungskosten: Zinsen, Notarkosten, Maklergebühren und Renovierungen steuerlich absetzbar.
8. Finanzierung und Eigenkapitaleinsatz
Ein entscheidender Faktor für die Rentabilität ist die richtige Finanzierung.
Niedrige Zinsen: Erhöhen die Rentabilität, da weniger Zinskosten anfallen.
Eigenkapitalquote: Mindestens 20–30 % Eigenkapital reduzieren das Risiko und verbessern die Konditionen. Bei guter Bonität ist auch eine 100 %-Finanzierung möglich. Die Kaufnebenkosten sollten jedoch in Form von liquiden Mitteln zur Verfügung stehen.
Tilgungsrate: Je nach gewünschter Laufzeit der Finanzierung ist eine Tilgung ab 1 % möglich.
9. Rechtliche Rahmenbedingungen
Gesetzliche Vorgaben können die Rentabilität beeinflussen:
Mietpreisbremse & Kappungsgrenzen: In manchen Städten sind Mieterhöhungen stark begrenzt.
Energetische Sanierungspflichten: Neue Vorgaben können Modernisierungen erforderlich machen.
Erbschaftssteuer & Spekulationssteuer: Bei einem Verkauf nach 10 Jahren fällt keine Spekulationssteuer an!
10. Diversifikation und Anlagestrategie
Immobilieninvestments sollten Teil einer durchdachten Anlagestrategie sein.
Diversifikation: Kombination von Immobilien in verschiedenen Städten reduziert das Risiko.
Langfristige vs. kurzfristige Strategie:
-
- Langfristige Investoren setzen auf Mietrendite & Wertsteigerung.
- Kurzfristige Investoren (z. B. Fix & Flip) kaufen günstig, sanieren und verkaufen teurer.
Die richtige Immobilie als Kapitalanlage finden
Eine lohnende Immobilieninvestition erfordert eine umfassende Analyse von Stadt, Lage, Mietrendite, Finanzierung und Marktentwicklung.
Vereinbaren Sie jetzt ein informatives Investmentgespräch.
Nachhaltige Werte schaffen.
Rufen Sie uns gern an: 0 53 06 / 93 25 10 oder senden Sie eine Nachricht über das Kontaktformular.